Перейти к основному содержанию

kursiv_in_telegram.JPG


9557 просмотров

Как купить жилье в Казахстане и не разориться

Kursiv Research сравнил несколько продуктов ипотечного рынка страны по условиям и сумме переплаты

Фото: shutterstock/ автор Andrii Yalanskyi

Вопрос приобретения жилья рано или поздно встает почти перед каждым казахстанцем: кто-то покупает собственную квартиру впервые, кто-то принимает решение о расширении жилплощади.

Прежде чем оформить ипотечный кредит, заемщику необходимо ознакомиться с программами, предложенными на рынке, сравнить условия по ним, проконсультироваться со специалис­тами, рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа и только потом принимать окончательное решение.

В Казахстане приобрести квартиру, растянув выплаты за нее во времени, можно несколькими способами: среди них рассрочка от застройщика, ипотека по государственным программам, продукты Жилстройсбербанка, ипотечных организаций, кредитование в коммерческих банках.

Рассрочка от застройщика

Рассрочку предлагают многие строительные компании. От будущего заемщика требуется первоначальный взнос от 30% до 90% и в большинстве случаев – оплата минимальных процентов на остаток суммы. Срок рассрочки обычно небольшой, максимум три года, но требования к заработной плате, пенсионным отчислениям не такие жесткие, как по стандартной ипотеке.

Деньги на очень существенный первоначальный взнос и быстрое погашение оставшейся суммы рассрочки в короткий срок есть далеко не у всех, поэтому чаще всего этот вариант недоступен для среднестатистического казахстанца, который хочет приобрести жилье впервые.

Государственные программы

Программа «7-20-25», разработанная в Казахстане в 2018 году, предполагает покупку жилья только на первичном рынке от застройщика. Процентная ставка по программе составляет 7%, первоначальный взнос – от 20%, а срок кредитования до 25 лет. Квартира, которую выбирает заемщик, не должна быть дороже 25 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау и Шымкент, для всех остальных планка составляет 15 млн тенге.

Оператором программы выступила ипотечная организация «Баспана». Оформить такую ипотеку можно через восемь казахстанских банков, в том числе в Народном банке Казахстана, Bank RBK, Банке ЦентрКредит, Евразийском банке, АТФБанке, First Heartland Jysan Bank (ранее Цеснабанк) и Forte Bank.

Предположим, что будущий заемщик хочет приобрести жилье стоимостью 10 млн тенге по «7-20-25» на 15 лет, тогда ему необходимо будет внести первоначальный взнос в размере 2 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа по займу составит для него 71,9 тыс. тенге, а переплата примерно 4,9 млн тенге.

«Баспана Хит»

Ипотечная организация «Баспана» предлагает программу под названием «Баспана Хит». По ней можно купить жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.

Первоначальный взнос – от 20% стоимости жилья, ставка на данный момент – 10,75% (она формируется из расчета «базовая ставка Национального банка РК +1,75%»). Максимальная стоимость жилья по программе «Баспана Хит» такая же, как по «7-20-25»: для городов Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау 25 млн тенге, для всех других – 15 млн тенге.

Ипотека «Баспана Хит» рассчитана на срок от трех месяцев до 15 лет. Для оформления кредита можно обратиться в те же банки, что и по «7-20-25».

Если заемщик решит оформить ипотеку на аналогичных условиях (стоимость жилья 10 млн тенге, срок – 15 лет), то будет оплачивать ежемесячно 89,7 тыс. тенге и переплатит за 15 лет уже значительно больше, около 8,1 млн
тенге.

«Орда»

Похожую программу предлагает и Казахстанская ипотечная компания с продуктом «Орда». Заемщик может приобрести жилье как и на первичном, так и на вторичном рынке. Если клиент полностью подтвердит свои доходы, то ставка по продукту составит 12%, при частичном же подтверждении 14%. Первоначальный взнос в первом случае будет гораздо меньше – от 30% стоимости жилья.

В отличие от «Баспана Хит» по этой программе жители Алматы и Нур-Султана могут занять уже значительно больше – от одного до 65 млн тенге, в других регионах до 40 млн тенге на срок до 20 лет.

Подать документы на участие в программе можно только через четыре банка: First Heartland Jуsan Bank, Банк ЦентрКредит, Евразийский банк и Kassanova.

В случае использования данного продукта при покупке квартиры за 10 млн тенге необходимо внести уже 30% от стоимости жилья – 3 млн тенге, ежемесячный взнос по кредиту составит 84 тыс. тенге, а переплата 8,1 млн тенге.

Ипотека в коммерческом банке

Ставки по ипотеке в казахстанских банках (исключая Жилстройсбербанк) варьируются от 15 до 21%, срок кредита может составлять до 20 лет.

В некоторых банках можно при покупке жилья в ипотеку обойтись без первоначального взноса – в таком случае заемщику необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Часть банков предлагает участникам зарплатных проектов первый взнос по ипотеке в размере 10%.

Стандартный первоначальный взнос начинается от 15 до 30% от стоимости жилья в разных банках. Максимальная сумма ипотечного займа для каждого индивидуальна и зависит от платежеспособности заявителя.

Если вернуться к нашему примеру ипотечного кредита на жилье стоимостью 10 млн и сроком 15 лет, то в одном из крупных казахстанских банков при первоначальном взносе 3 млн тенге и ставке по кредиту 20% ежемесячная сумма выплат окажется достаточно высокой и составит 122,9 тыс. тенге, а переплата за 15 лет – 15,1 млн тенге.

В еще одном банке, где первый взнос составляет только 15% (в нашем случае это 1,5 млн тенге)и ставке 21,49%, платеж каждый месяц заметно увеличивается – до 158,7 тыс. тенге, а переплата возрастает до 20 млн тенге.

Условие, соблюдение которого необходимо для получения ипотеки в БВУ: половина чистого дохода (за минусом затрат на оплату других кредитов) заемщика должна покрывать ежемесячный платеж по кредиту, в противном случае велика вероятность, что банк не одоб­рит ипотеку.

Ипотека Жилстройсбербанка

Еще один вариант приобретения жилья – ипотека Жилстрой­сбербанка (ЖССБ).Такой способ требует от потенциального заемщика времени для накопления средств на депозите банка и дисциплины с точки зрения сроков и сумм взносов.

Главное условие для участия в программах ЖССБ – открытие депозита в Жилстройсбербанке. Если будущий заемщик хочет приобрести жилье (неважно, на первичном или вторичном рынке) по минимальным процентным ставкам от 3,5% до 5%, то ему необходимо накопить от 50% от стоимости жилья и выдержать срок по депозиту в три года. Ставка кредитования здесь будет зависеть от оценочного показателя, который в свою очередь зависит от выполнения вышеназванных условий (5% – 16 баллов, 3,5% – 48 баллов). Максимальная сумма займа составляет 100 млн тенге.

При условии, что заемщик накопил на депозите 50% от стоимости жилья менее чем за три года, он может получить промежуточный заем по ставке от 7 до 8,5,% с последующим снижением до 5%. Максимальная же сумма займа, которую заемщик может получить на срок от шести месяцев до 25 лет, составляет уже 90 млн тенге.

Если у вкладчика нет возможности ждать или накопить 50% от стоимости жилья, то можно воспользоваться госпрограммами или собственной программой банка «Свой дом» и получить предварительный заем только на «первичку». Необходимо будет только накопить или внести не менее 20% от стоимости жилья. Ставка кредитования по программе «Нурлы жер» – от 5%, по «Свой дом» – 7% с последующим понижением до 5%.

Итак, если заемщик (в нашем примере) все же решил не переплачивать деньги по другим видам кредитов и у него даже нет первоначального взноса в размере 20% (2 млн тенге) для других программ, то для начала можно попробовать накопить этот взнос на депозите в банке в течение трех лет.

Для того чтобы клиент банка накопил 2 млн тенге, ему будет необходимо ежемесячно пополнять депозит на сумму 55,6 тыс. тенге в течение трех лет без учета государственных премий и процентов по депозиту. Накопив эту сумму, можно уже участвовать в льготных программах, реализуемых в банке.

Если клиент банка после трех лет накопления решил продолжить откладывать каждый месяц ту же сумму на депозите, то еще через 3,3 года он сможет накопить 50% от стоимости жилья для покупки однокомнатной квартиры. Если в этом случае клиент захочет оформить кредит на 15 лет на покупку квартиры стоимостью 10 млн тенге, как и в других наших примерах, тогда ставка по кредиту составит 3,5%, а сумма ежемесячного платежа –35,4 тыс. тенге. Переплата в данном случае составит только 1,4 млн тенге. Но в то же время стоит рассчитывать и оценивать затраты на арендное жилье в течение более шести лет, пока необходимая для покупки жилья сумма будет аккумулироваться на депозите ЖССБ.

Важные требования при одобрении ипотеки банком

При принятии решения о выдаче ипотеки банк тщательно рассматривает несколько условий для одобрения. В первую очередь это размер официальной заработной платы, во-вторых, срок и размер пенсионных отчислений будущего заемщика, в-третьих, кредитная история на протяжении трех последних лет, в-четвертых, затраты на ежемесячные платежи по другим займам, в-пятых, наличие гаранта, в-шестых, наличие другой недвижимости или ее отсутствие в течение последних пяти лет; и еще одно важное условие – количество иждивенцев в семье. Все перечисленное в совокупности может повлиять на решение банка о кредитовании и его условиях.

ипотека копия (6).jpg

Ограничение ответственности

Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с ценными бумагами и иными активами указанных организаций.


9320 просмотров

В Казахстане резко вырос объем проблемных кредитов

Курсив составил рэнкинг банковского сектора страны за первое полугодие 2019 года

Фото: shutterstock/автор YummyBuum

Банки продолжают признавать проблемные кредиты и создавать резервы под них. С начала года доля кредитов с просрочкой более 90 дней в совокупном ссудном портфеле БВУ увеличилась на 2%.

Суммарные активы банков, по данным Национального банка, достигли 25,35 трлн тенге, что незначительно больше показателей на 1 января 2019 года – 25,24 трлн тенге.

По словам вице-президента, главного аналитика Moody’s Investors Service Ltd. Владлена Кузнецова, на динамику совокупных активов негативно повлияла ситуация с Цеснабанком (с 29 апреля этого года переименован в First Heartland Jýsan Bank). В результате передачи проблемных кредитов банка в Фонд проблемных кредитов (ФПК) и досоздания резервов под оставшиеся его активы и кредитный портфель существенно снизились.

«Если убрать эффект от Цеснабанка, система продемонстрировала рост активов в первом полугодии на 3%», – поделился мнением с Курсивом эксперт Moody’s.

Самым крупным банком по объему активов остался Народный банк. Его активы выросли на 0,7% – с 8,67 трлн тенге до 8,73 трлн тенге за полгода.

Второе место в копилке у ForteBank – 1,99 трлн тенге. Активы фининститута увеличились на 11,8% с 1,78 трлн тенге.

Директор (CDO) ForteBank Антон Хмелев отметил, что с точки зрения активов рост кредитной базы банка не столь впечатляющий – по причине достаточно консервативной кредитной политики организации.

«Всю свободную ликвидность банк размещает в высоколиквидные и низкорискованные ценные бумаги, создавая подушку безопасности при возможных крупных изъятиях депозитов», – продолжил он.

Тройку лидеров по объему активов замыкает Сбербанк – 1,98 трлн тенге. Рост за полугодие составил 4,9%, или на 91,9 млрд тенге.

Заметно нарастить объем активов смогли еще два банка: Kaspi Bank на 203,3 млрд тенге и Жилстройсбербанк на 150,6 млрд тенге.

Представители Kaspi Bank подчеркнули: важно понимать, за счет каких статей на стороне обязательств и капитала выросли активы. В случае с Kaspi Bank рост активов объясняется увеличением вкладов клиентов (срочные и текущие счета физических и юридических лиц) на 14%.

«Что касается роста отдельных статей активов в банке, то прирост в основном обеспечили займы клиентов (на 9%) и ликвидные средства (на 21%)», – пояснили в пресс-службе.

Как изменился ссудник?

За полгода общий ссудный портфель банков полегчал на 0,8% – с 13,76 трлн тенге до 13,65 трлн тенге.

«Основные крупнейшие банки продемонстрировали или рост портфеля, или его стабильную динамику. Если убрать эффект от Цеснабанка, система продемонстрировала рост портфеля на 4%. Такой рост считается невысоким в свете ожидаемой инфляции (около 6% в 2019 году)», – отметил Владлен Кузнецов.

Лидером по росту объемов ссудного портфеля стал Жилстройсбербанк. Его ссудник подрос на 150,74 млрд тенге – до 821,2 млрд тенге. На втором мес­те Сбербанк, который нарастил портфель за первое полугодие на 116 млрд тенге, до 1,38 трлн тенге. Kaspi Bank увеличил портфель на 102,7 млрд тенге, до 1,25 трлн тенге.

В процентах к началу года наибольшего роста ссудного портфеля смогли достичь First Heartland Bank – 155,2%, Жилстройсбербанк – 22,5% и Bank RBK – 22,3%.

В First Heartland Bank рост ссудного портфеля объясняется большой долей в нем операций РЕПО. Доля сделок в общем портфеле составила на анализируемую дату около 90%.

В Bank RBK увеличение ссудника прокомментировали положительной динамикой по выдачам розничных кредитов.

«Месяц к месяцу выдачи в рознице стабильно растут: если в прошлые годы банк выдавал 1,5 млрд тенге в месяц, то сейчас ежемесячный объем выдачи составляет порядка 7 млрд тенге», – рассказали представители Bank RBK.

Одним из важнейших показателей работы банка является показатель NPL 90+ (кредиты с просрочкой платежей более 90 дней). Суммарный объем таких кредитов в первом полугодии возрос на 26% – с 1,02 трлн, до 1,28 трлн тенге.

Самая большая доля токсичных кредитов наблюдалась в First Heartland Jýsan Bank. Они составили 39,81% в общем ссудном портфеле банка, или 319,1 млрд тенге.

В банке возросший уровень NPL 90+ объясняли снижением общего объема портфеля в результате продажи части портфеля ФПК и продолжающейся работой по очистке портфеля.

Объем таких кредитов в Национальном банке Пакистана в Казахстане – 1,16 млрд тенге, или 29,31% от ссудного портфеля. Третий банк-антилидер – AsiaCredit bank с долей плохих кредитов в 21,67%.

По мнению эксперта Moody’s, в силу высокой прибыли (которая помогает формировать резервы на возможные потери) банки стали более справедливо признавать проблемные кредиты, а не скрывать их реструктуризацией.

Что с депозитами?

Совокупные обязательства банков за полгода составили 22,22 трлн тенге. Депозиты физических лиц в составе обязательств – 8,69 трлн тенге, что меньше показателей начала года на 0,9%. Вклады корпоративных клиентов сократились на 3,8%, с 8,27 трлн тенге до 7,96 трлн тенге.

«На вклады физлиц негативно влияет недостаточная стабильность банковского сектора и волатильность тенге. Кроме того, у банков скопилась избыточная ликвидность в связи с невысоким спросом на кредиты со стороны корпоративных заемщиков, и они не очень заинтересованы в активном привлечении фондирования», – считают в Moody’s Investors Service Ltd.

Лидерами по привлечению вкладов населения стали Kaspi Bank, Жилстройсбербанк, Fortebank.

Депозитный портфель вкладов населения в Kaspi Bank вырос на 177,37 млрд тенге, до 1 313,09 млрд тенге. В Жилстройсбербанке рост составил 70,08 млрд тенге, до 700,7 млрд тенге. Fortebank дополнительно привлек еще 43,67 млрд тенге и нарастил портфель до 563,67 млрд тенге.

Отток вкладов физлиц наблюдался в Народном банке на 156,37 млрд тенге – до 3 163,61 млрд тенге, в АТФБанке на 68,84 млрд тенге – до 292,68 млрд тенге, в Сбербанке на 68,64 млрд тенге, до 695,73 млрд тенге.

«Снижение объема вкладов населения в АТФБанке произошло за счет сегмента клиентов приват-банкинга, депозиты в иностранной валюте которых были размещены на условиях 3%-ной ставки вознаграждения», – рассказали в организации.

В конце 2017 года Казахстанским фондом гарантирования депозитов была установлена максимальная ставка вознаграждения по депозитам физлиц в инвалюте в размере 1%, которая действовала до 1 июня 2019 года.

«Поэтому, когда срок размещения депозитов VIP-клиентов АТФБанка с высокой ставкой истекал, многие из них предпочли направить средства на развитие бизнеса, а также размещать их в инструменты в странах, позволяющих получить более высокую доходность», – подчеркнули в пресс-службе банка.

Эксперты банка считают, что данная тенденция наблюдалась не только в АТФ, но и по всему рынку. В двух других банках не смогли оперативно предоставить ответы на запрос Курсива.

Еще одна причина снижения объема депозитов населения – сезон отпусков.

В числе тех банков, кто смог привлечь вклады юрлиц, – Сбербанк. Такие депозиты в банке выросли за полгода на 82,44 млрд тенге, до 741,46 млрд тенге. Увеличились депозиты и у Fortebank – на 56,99 млрд тенге, до 596,14 млрд тенге. Жилстройсбербанк нарастил объем вкладов на 33,7 млрд тенге, до 60,19 млрд тенге.

Снижение вкладов корпораций наблюдалось в First Heartland Jýsan Bank минус 193,57 млрд тенге, до 126,64 млрд тенге, в Народном банке – минус 117,88 млрд тенге, до 3 080,87 млрд тенге и в Банке ЦентрКредит – минус 56,27 млрд тенге, до 400,59 млрд тенге.

В First Heartland Jýsan Bank отток вкладов прокомментировали конвертацией депозитов корпораций в облигации АО «Цеснабанк» в рамках его оздоровления, а также изъятием компаниями квазигосударственного сектора на оплату внешних контрактных обязательств.

В Банке ЦентрКредит отметили, что изменение депозитного портфеля наблюдается по всему сектору. Сейчас многие клиенты предпочитают безрисковые финансовые инструменты, такие как ноты Нацбанка РК, а также государственные и квазигосударственные облигации.

Отток в самом БЦК, как рассказали его представители, наблюдался по валютным депозитам, при этом по тенговым депозитам происходил рост. Валютные депозиты в банке замещаются привлечением фондирования за счет облигаций. По состоянию на 1 июля 2019 года объем выпущенных банком ценных бумаг увеличился за год на 51,2 млрд тенге (137,9 млрд тенге на 1 июля 2018 года), а также за счет прочего фондирования. В частности, по линии ЕБРР было привлечено с декабря 2018 года 12,7 млрд тенге, а по продуктам АО «Ипотечная органиазация «Баспана» с 1 января 2019 года по 17 июля 2019 было привлечено 34,5 млрд тенге.

Конечный результат

За полгода 2019 года банки смогли заработать 211,6 млрд тенге. По словам Владлена Кузнецова, при исключении из расчета убытков Цеснабанка общая прибыль сектора в этот период выросла более чем на 20% по сравнению с тем же периодом 2018 года.

По его мнению, на показатели прибыли положительное влияние оказывают оптимизация расходов, рост процентного и комиссионного доходов и стабилизация отчислений в резервы на возможные потери.

Самым прибыльным банком стал Народный банк. За полгода фининститут заработал 159,33 млрд тенге. На втором месте Kaspi Bank – 70,67 млрд тенге. В тройку лидеров по прибыли вошел Сбербанк – 36,56 млрд тенге.

В минусе оказались First Heartland Jýsan Bank, AsiaCredit Bank и Национальный банк Пакистана в Казахстане.

Напомним также, что в Казахстане собираются объединяться три банка – Tengri bank, Capital bank и AsiaCredit bank. В Moody’s считают, что эти банки не являются системно значимыми и слияние кардинально не повлияет на ситуацию в банковском секторе. Активы трех банков составляли около 1% от общего объема активов сектора по состоянию 1 июля 2019 года, заключил эксперт агентства.

банки копия (1).jpg

Ограничение ответственности.

Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с ценными бумагами и иными активами указанных организаций.

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Вопрос дня

Архив опросов

Как вы провели или планируете провести отпуск этим летом?

Варианты

 

Цифра дня

старше 20 лет
половина продаваемых авто в Казахстане

Цитата дня

Земля должна принадлежать тем, кто на ней работает. Земля иностранцам продаваться не будет. Это моя принципиальная позиция

Касым-Жомарт Токаев
президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Банк Хоум Кредит

Home Credit Bank


Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций